当心!购房别被高备案价“套路”

去年,面对限价、限购等一系列调控政策,部分房企选择低调等待,而也有一部分房企推出了项目,其备案价一经公布,就引来各方关注——

别被高备案价“套路”

所谓备案价,是楼盘在首次开盘前到当地价格主管部门备案的最高售价,开发商不得擅自在销售中突破此价格卖房。在实际销售中,不少开发商会用较高的备案价给自己预留涨价空间,实际售价远低于最高备案价。去年,面对限价、限购等一系列调控政策,部分房企选择低调等待,而也有一部分房企推出了项目,其备案价一经公布,就引来各方关注。为此,记者特意盘点了去年苏州六大区的最高楼盘备案价,并在此提醒市民:别被高备案价“套路”,其实房子的实际销售价格远低于最高备案价。

最高备案价 园区登顶姑苏区紧随其后

相对于前两年大幅攀升的楼面均价和溢价率,苏州土地市场去年受限价竞拍影响,整体地价有所回落。根据相关数据,去年苏州成交住宅地平均溢价率为23.2%,最高溢价率达55.26%,而溢价率为0的地块有6宗。与2016年频频出现超100%溢价率的情况相比,理性了很多。

与此同时,去年新开的一批住宅项目却用高备案价吸引了业界不少注意力。其中,园区以66067元/平方米的价格登顶,姑苏区以58695元/平方米的价格紧随其后;而一向以刚需楼盘为主的相城区去年的最高备案价超过了40000元/平方米大关,达到42900元/平方米;苏州高新区最高备案价达到39500元/平方米;吴中区和吴江区的最高备案价则进入“3W+”时代。

据统计,园区去年新房成交均价约为30901元/平方米,而融创·苏州桃花源的最高备案价达到66067元/平方米,主打五居室中式大宅院,总价2500万元/套起。而此前,园区湖东板块楼面价最高的是苏州唐宁府,为15992元/㎡,当时的溢价率达到113.23%。但在去年4月领取预售证时,唐宁府的最高备案价为44981元/平方米,低于融创·苏州桃花源。

去年12月25日,位于泰华商城旁的绿都·姑苏雅集靠着58695元/平方米最高备案价刷新了古城区的纪录。事实上,姑苏区最高备案价超过50000元/平方米的楼盘项目并不止绿都·姑苏雅集一个,去年,当代蘇洲府MOMA的最高备案价至53768元/平方米。泰禾华发·姑苏院子在去年1月领取的预售证中,最高备案价达到52000元/平方米,而后7月和12月领证的最高备案价分别为49992元/平方米和44989元/平方米。但其余在去年领证的姑苏区楼盘未见超过40000元/平方米的备案价。

吴中区去年的最高备案价项目是国瑞熙墅,项目为联排别墅和叠加云墅,总价约为400万元-1200万元/套,最高备案价为36703元/平方米。吴江区去年最高备案价为30576元/平方米,楼盘名为绿地太湖东岸花园,在售花园叠墅,总价约为360万元-460万元/套,而吴江区整体新建商品房均价大约15000元/平方米。苏州高新区的最高备案价项目出现在科技城,为景瑞无双的联排别墅,总价约为500万元-800万元/套,最高备案价为景瑞无双的39500元/平方米。相城区备案价最高的楼盘是姑苏铭著,为42900元/平方米,比该区新房17644元/平方米的均价翻一番还要再拐弯。

吴江板块迅速崛起 新进苏州房企风头强劲

随着苏州中心城区土地资源日渐减少,地产开发越来越向乡镇板块扩散。去年,甪直、望亭、渭塘、青剑湖等非中心板块的地块溢价比较明显,热度攀升显著。而根据2016年8月出台的调控政策,土地出让成交价超过市场指导价(不含市场指导价)的,工程结构封顶后方可申请预售许可;土地出让成交价超过市场指导价10%(不含10%)的,工程竣工验收后方可申请预售许可。纵观去年苏州的土地市场,虽然房企拿地日趋理性,但在39宗将进行“现房销售”地块中,仍有6宗地块的楼面价刷新了板块纪录。

去年的最高楼面价为28861元/平方米,该地块由首次进入苏州市场的上海天健竞得,位于姑苏区城北西路。去年,十多家房企首次进入苏州,除了上海天健,还有一些新面孔也刷新了板块的楼面价纪录。如远洋地产以10071.26元/平方米的楼面价在汾湖竞得的WJ-J-2017-006地块,南京紫光以15689元/平方米的楼面价拿下相城2017-WG-31北双湖板块地块。

作为近年来在苏城房地产市场快速崛起的一个板块,吴江区楼面价去年接连被刷新,先有港中旅以15895元/平方米拿下太湖新城37号地块,接着亨通又以18156元/平方米的楼面价夺得位于松陵的WJ-J-2017-039地块,加上远洋地产在汾湖竞得的WJ-J-2017-006地块和佳兆业以12155元/平方米在同里竞得的WJ-J-2017-026号地块,去年,吴江区有3宗住宅地块的楼面价刷新板块纪录。

新进入苏州的房企频频发力,在苏州深耕多年的老牌开发商也不遑多让。去年10月,久未有地块出让的园区在青剑湖板块一口气推出了5宗住宅地块。其中三块被中海拿下,而位于唯澄路北、亭宜街西的苏地2017-WG-32号地块以24105元/平方米的楼面价创下了青剑湖板块的最高纪录,溢价率为41.79%,楼面价高于其18700元的市场指导楼面价5000多元。九龙仓三年未在苏州拿地,去年一举以26901元/平方米的楼面价拿下了24号吴中区核心区地块,这一价格也刷新了城南板块的楼面价。

尽管去年的最高楼面价远低于2016年由仁恒的2016-WG-46号地块创下的38745元/平方米的价格,但也要看到,在政策调控下,苏州去年土地成交价虽有所回落,但与2015年之前相比,土地整体市场依旧呈上行态势。

高价拿地项目 大多进展缓慢

面粉价格贵,面包自然也不可能便宜。当出现拿地楼面价超过周围楼盘售价的情况时,开发商会采取拖延战术,放缓施工进度,用时间换空间。事实上,不少在苏州高价拿地的房企,其项目进展十分缓慢,许多高价地块项目尚未进入市场。

以仁恒置地在2016年9月拿下的2016-WG-46号地块为例,该地块出让面积约8.42万平方米,其中,城镇住宅部分面积45018.5平方米,商服用地和文体娱乐用地部分面积为39180平方米。该地块位于古城区核心位置,紧邻城区主干道干将路、莫邪路,5分钟可到轨交1号线相门站,10分钟内即可到东环高架,交通便捷,东侧紧邻外城河及相门古城墙,再加上周边有苏州大学,地块一经推出,就引起了众多房企的竞相追逐。最终,由仁恒置地旗下南京仁远投资有限公司以以20.67亿元总价拍下,楼面单价38745元/平方米,溢价率达81.03%。

时隔一年多,这个当初吸引了无数注意力的项目进展如何?记者了解到,项目或从年后开始正式施工。目前,古城区新建商品房价格约为35000元/平方米-40000元/平方米,而仁恒项目一旦上市,或将创下古城区住宅价格的新纪录。同样的情况也发生在其他板块,尽管距离当初土拍的时间已经不短,但不少高价地块项目仍停留在打桩或施工前期准备阶段。

2016年下半年以来,在政策调控、房贷收紧和购房资格受限等作用下,苏州房地产市场暂时告别了以往持续高速增长的房价和不理性的成交量。业内人士分析,受市场大环境影响,房企推盘的节奏将减慢,周转率下降会导致现金流紧张,再加上2018年至2021年是房企偿债高峰,不少房企的资金将更加紧张,这或许会促使房企加快推出前两年在非高价阶段拿下的地块项目。换言之,土地储备较足的房企将有更多话语权,而一些中小型房企或土地储备不足的企业,或将经历更加艰难的时期。(苏报融媒记者 狄 婵)

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